Wir als BVG-Fraktion haben zugestimmt. Alle anderen Fraktionen – außer der CDU – haben mit ihrer Mehrheit abgelehnt.
Wir als Bürgervereinigung Groß-Umstadt haben zugestimmt, weil so einfach mehr dringend benötigter Wohnraum entsteht. Diese Zustimmung soll aber nicht unser starkes Bekenntnis und Bestreben, dass wir sozialen Wohnraum geschaffen sehen wollen, in Frage stellen. Unserer Wahrnehmung nach, hat sich der Investor über lange Zeit intensiv damit auseinandergesetzt, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Wir können nachvollziehen, dass steigende Kosten und Zinsen die Wirtschaftlichkeit des bezahlbaren Wohnraums innerhalb dieses Vorhabens erschwert und am Ende vielleicht sogar unmöglich gemacht haben. Die Miete, die jetzt theoretisch hätte verlangt werden müssen, hätte auch nichts mehr mit bezahlbarem Wohnraum zu tun gehabt.
Was wäre denn die Alternative für den Investor gewesen?
Das ganze Vorhaben bzw. zumindest das Mehrfamilienwohnhaus komplett auf einen anderen Baustandard umzuplanen? Und ohne teure Tiefgarage könnte man auf diesem Grundstück bei weitem nicht so viel Wohnraum schaffen, wie es geplant war.
Es wäre jetzt das erste Vorhaben gewesen, bei dem der Grundsatzbeschluss aus dem Jahr 2018 zum Sozialen Wohnungsbau umgesetzt worden wäre. Konnte man wirklich davon ausgehen, dass es in der Umsetzung dann so einfach ist?
Für uns ist eine Erkenntnis, dass es innerhalb eines Gebäudes in der Regel besonders schwierig ist, so ein Vorhaben umzusetzen, da wesentliche Unterstützungsmittel wie Zuschuss und Darlehen von Land und Bund nur eingeschränkt zur Verfügung stehen. Es scheint nur dann zu funktionieren, wenn der bezahlbare Wohnraum als separates Vorhaben seine eigene Finanzierung hat.
Dies kann in der Regel dann erreicht werden, wenn innerhalb eines gesamten Vorhabens ein Baukörper als Projekt für bezahlbaren Wohnraum umgesetzt wird.
Wir haben deshalb nicht wie andere Parteien befürchtet, dass wir hier einen Präzedenzfall geschaffen hätten. Am Ende kann sozialer Wohnungsbau immer nur dann ein Erfolg werden, wenn Investor, Mieter, Verwaltung und Politik gleichermaßen damit zufrieden sind.
Um Ihnen als Leser*innen, die Möglichkeit zu geben, sich selbst eine Meinung zu bilden, versuchen wir nachfolgend, die gesamte Entwicklung so objektiv wie möglich zu beschreiben:
Auf dem Grundstück des ehemaligen Forsthauses in der Altheimer Straße will ein Investor durch die Neubebauung eine deutliche Verdichtung erreichen. Wo vorher nur ein Einfamilienhaus stand, will er auf dem Grundstück jetzt 4 Doppelhaushälften und ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen bauen. Da das bestehende Baurecht an dieser Stelle eine derartige Bebauung nicht zulässt, muss ein sogenannter „vorhabenbezogener Bebauungsplan“ für das Grundstück aufgestellt und von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen werden. In einem intensiven Diskussionsprozess zwischen dem Investor und der Stadtverwaltung, dem Ortsbeirat sowie dem Bauausschuss, in der auch die Bürgerschaft die Gelegenheit hatte, sich einzubringen, entstand die Form des oben beschriebenen Projekts. Zwei ganz wichtige Grundsätze waren für die BVG immer entscheidend: Erstens soll die Verdichtung im Innenbereich im städtebaulich vertretbaren Maß Vorzug haben vor der mit zusätzlichem Flächenverbrauch verbundenen Ausweisung von Neubaugebieten. Und zweitens: Die Einhaltung des damaligen Grundsatzbeschlusses zum sozialen Wohnungsbau aus dem Jahr 2018. Hier hat die Stadtverordnetenversammlung damals beschlossen, dass bei „vorhabenbezogenen Bebauungsplänen“ mit mindestens 12 Wohnungen anteilig mindestens 30% der Wohnungen im sogenannten „sozialen Wohnungsbau“ mit Mietpreisbindung von mindestens 20 Jahren zu errichten sind. Wir als BVG haben diesem Grundsatzbeschluss zugestimmt und dessen Einhaltung hat für uns einen sehr hohen Stellenwert. Aufgrund der Bereitschaft des Investors 4 Wohnungen im sozialen Wohnungsbau zu errichten, hat sich deshalb zunächst nicht nur die Zustimmung der BVG-Fraktion, sondern auch die einer breiten Mehrheit in der Stadtverordnetenversammlung abgezeichnet. Als der Investor jedoch im Frühsommer auf die Verwaltung zukam, dass, der soziale Wohnungsbau in diesem Projekt ohne Erhöhung des städtischen Zuschusses von EUR 10.000 auf EUR 40.000 pro Wohnung aufgrund gestiegener Kosten und Zinsen nicht mehr umsetzbar und zusätzlich auch nicht mehr förderfähig sei, haben sich die Positionen der einzelnen Fraktionen verändert. Die BVG-Fraktion hat deshalb die Erhöhung auf EUR 40.000 pro Wohnung abgelehnt, weil wir wenig Sinn darin sehen, sozial gebundenen Wohnungsraum mit einer Nettokaltmiete von über 10 €/m² mit öffentlichen Fördermitteln zu schaffen. Denn diese Miete hätte der Investor für die sozial gebundenen Wohnungen verlangen müssen, um die für die Förderfähigkeit notwendige Wirtschaftlichkeit bei der Landes-/Bundesförderung nachweisen zu können. Das bedeutet, dass ein Vorhaben im „sozialen Wohnungsbau“ möglichst kostengünstig errichtet werden muss. In diesem Vorhaben ist aber schon alleine die Tiefgarage ein großer kostentreibender Faktor. Jedoch ohne die Tiefgarage wäre die Verdichtung im beschriebenen Maße gar nicht möglich, da die notwendigen Parkplätze auf dem Grundstück nicht ausgewiesen werden können. Damit stand am Ende des langen Prozesses jetzt zur Entscheidung, ob die Stadtverordnetenversammlung diesem Bebauungsplan auch ohne „sozialgebundenen Wohnungsbau“ zustimmt. Dies hat die Stadtverordnetenversammlung nun aber abgelehnt.
Aber was passiert jetzt auf dem Grundstück in Richen?
Der Investor kann sein Vorhaben jetzt so umplanen, dass es im Rahmen der „Umgebungsbebauung“ ist. Das heißt wesentlich weniger Wohnraum und bedeutet damit für uns als BVG-Fraktion das schlechtmöglichste Ergebnis. Uns ist „sozialer Wohnungsbau“ sehr wichtig, aber die allgemeinen Rahmenbedingungen sind auch der aktuellen globalen Situation anzupassen. Und hierbei haben die Kommunen sicherlich die geringsten Kapazitäten und Möglichkeiten, um die dringend notwendigen Verbesserungen voranzutreiben.
Wenn Sie sich für die Arbeit der BVG interessieren, können Sie gerne über info@bvg-gu.de oder unsere Homepage Kontakt aufnehmen. Dies gilt auch, wenn Sie ein persönliches Anliegen oder Anregungen für die politische Arbeit in Groß-Umstadt mit allen Stadtteilen haben. Vertraulichkeit und Diskretion sind für uns dabei selbstverständlich.
Ihre Bürgervereinigung Groß-Umstadt